La Defiscalisation Immobiliere
:Ce qu'il est bon a savoir et que l'on ne dit pas a propos de
La loi Robien :
- Si vous investissez dans une
zone de revitalisation rurale ( voir les communes et départements
concernés), vous bénéficierez d'un abattement sur les loyers perçus
de 40 % au lieu des 6 % habituellement indiqués, donc d'économies
d'impôts supplémentaires. Attention cependant car les loyers générés
dans ces secteurs sont en général inférieurs aux loyers perçus
dans les zones urbaines. Demandez à votre conseiller une simulation
financière comparant les 2 solutions.
- Lors de la revente de votre
bien immobilier, l'administration fiscale vérifiera que sur les
3 dernières années, vous n'avez pas bénéficié d'économies d'impôts
au titre de déficit déductible généré par l'opération. Si tel
n'est pas le cas, vous devrez rembourser le gain fiscal des 3
années précédant la vente de votre bien immobilier.
Ex : Vous vendez en 2015. Si en 2014, 2013 et 2012 vous étiez
encore en situation de déficit foncier, l'administration fiscale
remettra en cause ( parce que vous vendez) les économies d'impôts
que vous avez réalisées pendant cette période.
- Vos premières économies d'impôts
n'interviendront qu'1 an après la livraison du bien. Votre participation
financière sera donc plus importante la 1 ère année de votre acquisition
( pas de recettes fiscales)
Les déficits fonciers générés chaque
année par une opération sont immédiatement déductibles de vos
revenus jusqu'à 140 000 € d'investissement immobilier ( le plafond
de 10 700 € de déficit déductible auquel vous avez droit par an
est atteint ). Au-delà, les déficits créés seront stockés et potentiellement
utilisables si au cours des 10 prochaines années, vous avez des
revenus fonciers.
La
loi Robien sera-t-elle bientôt remplacée par un nouveau dispositif
fiscal ?
Des bruits circulent sur la mise
en place d'un nouveau dispositif fiscal avec un taux d'amortissement
de 6% par an pendant 7 ans et de 4% les 2 années suivantes mais
avec un taux d'abattement sur les loyers de 12 % au lieu de 6
%.
50 % d'amortissement pendant
9 ans au lieu de 65 % d'amortissement pendant 15 ans ( système
actuel) mais un abattement sur les loyers supérieurs permettraient
aux investisseurs de faire + d'économies les 9 premières années
mais moins ensuite. Ce système inciterait certainement beaucoup
d'entres eux à revendre leur bien au bout de 9 ans.
...mais .ce ne sont que des propos
en circulations.
La
Defiscalisation immobilière :Le Gain fiscale en loi Demessine
est-il aussi important qu'en loi de Robien?
Le mode de calcul est différent
mais le gain fiscal est sensiblement identique entre la loi Robien
et la loi Demessine.
25 % de réduction d'impôt plafonné à un investissement de 100
000 € pour un couple marié en loi Demessine soit 25 000 € d'économies
d'impôts. A titre de comparaison ce même couple avec des revenus
annuels de 85 000 € qui investirait 140 000 € en loi Robien réaliserait
environ 22 000 € de gain fiscal avec un prêt classique.
La
Defiscalisation immobilière :Le LMP c'est quoi ?
LMP signifie loueur en meublé
professionnel. Ce statut ne concerne que les investissements immobiliers
meublés.
Dispositif
Sont considérées comme des loueurs en meublé, les personnes qui
louent de manière habituelle des locaux d'habitation meublés.
Elles relèvent à ce titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie
des bénéfices industriels et commerciaux. Selon le montant de
recettes locatives annuelles qu'il perçoit, il peut être soit
loueur en meublé professionnel (LMP) soit loueur en meublé non
professionnel (LMNP).
Fiscalité
Le loueur en meublé professionnel est autorisé à imputer son déficit
sur son revenu global. Il est exonéré d'impôt sur les plus-values
s'il exerce son activité depuis au moins cinq ans, et si ses recettes
n'excèdent pas 152 600 euros TTC. Les droits de mutation à titre
gratuit sont allégés. En revanche, la plupart des loueurs en meublé
professionnels sont désormais imposables à l'ISF.
Obligations
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, il convient
de se faire inscrire à ce titre au registre du commerce et des
sociétés. De plus, cette activité doit rapporter au loueur plus
de 23 000 euros de recettes brutes annuelles, ou représenter plus
de 50 % de ses revenus.
Contribuables concernés
Un montage qui intéresse en priorité les contribuables très fortement
imposés, dans les tranches maximales 42,62 % (tranches actualisées
en 2004) et plus, et disposant de bonnes assises financières,
le ticket d'entrée étant élevé.
Quelles
sont les questions que je dois me poser pour réussir un investissement
locatif ?
Est ce que je bénéficie de garanties
locatives ?
La demande locative est elle importante sur le secteur géographique
?
Quelles sont les références du promoteur ?
La résidence sera t'elle occupée aussi par des propriétaires ?
La situation géographique permet t'elle d'envisager des perspectives
de plus values en cas de revente ?
Le montant de l'investissement est il en phase avec les prix de
l'immobilier de la région ?
Mes objectifs seront-ils atteints en investissant en fiscalité
foncière ( économies d'impôts immédiates mais revenus à terme
fiscalisés) ou en fiscalité BIC ( pas d'économies d'impôts aujourd'hui
mais des revenus défiscalisés pour demain) ?
Ai-je intérêt à conserver le bien jusqu'au terme du crédit ou
vendre avant pour échapper aux plus values d'impôts sur mes futurs
revenus fonciers ?
Quel type de prêt choisir entre un prêt classique dit amortissable
ou prêt dit In finé adossé à une assurance vie ?
Toutes ces questions trouveront des réponses pertinentes auprès
des conseillers membres de Clicinvest.fr
Quel
dispositif fiscal me générera le + d'économies d'impôts ?
La réponse dépend en partie de
votre tranche marginale d'imposition. En général, les dispositifs
permettant de générer le plus de défiscalisation immobilière sont
:la loi Malraux, les monuments historiques et la loi Girardin
Vaut il mieux investir dans la pierre ou à la
bourse ?
Actuellement, la période est propice à l'immobilier
locatif qui représente une des meilleures alternatives pour se
constituer des compléments de revenus pour sa retraite sans
apport personnel . La rentabilité locative moyenne dans
l'immobilier est de 4,5 % + vos économies d'impôts. Dans
tous les cas respecter l'adage NE PAS METTRE TOUS SES ŒUFS DANS
LE MEME PANIER et diversifier votre patrimoine
J'ai
40 ans. Avec l'immobilier, de quelle manière puis je préparer
au mieux ma retraite ?
En vous y prenant tout de suite. Si vous
avez une bonne capacité financière étudiez la solution LMP. Ce
dispositif vous permettra de vous constituer des revenus exonérés
d'impôts disponibles à votre départ en retraite. Si votre assisse
financière actuelle est plus limitée, envisagez la solution LMNP
Quelles
sont les perspectives à moyen terme du marché immobilier ?
Une défiscalisation immobilière
soutenue en volume, un ralentissement de la hausse des prix.
Le marché immobilier manque aujourd'hui de T3, T4.. De maisons..
Si vos possibilités vous le permettent, choississez des grandes
surfaces à la place d'un studio ou d'un T1.
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